Ипотека: здесь и сейчас. Или подождать?

Фото: gazetahimik.ru

Карикатура «Ипотека»

Поговорим о возможности приобрести новое жилье за счет банковского ипотечного кредита . Причем, речь пойдет о простых гражданах, у которых нет фантастических заработков, невероятных льгот или пяти детей, чтобы получить энную сумму маткапитала. Может ли обычный россиянин (щекинец – в том числе) с женой и одним ребенком сегодня приобрести двухкомнатную квартиру, имея семейный доход на двоих в 50-70 тысяч рублей в месяц? Посчитаем, подумаем.

 

Почему ипотека выгодна для заемщика?

Очевидные плюсы ипотеки.

Первоначальный взнос, достаточный для того, чтобы банк гарантированно одобрил нужный кредит, составляет в среднем 25-30% от стоимости квартиры. Сейчас есть условия, когда этот показатель снижен до 10%! Не очень мало, учитывая цену квадратного метра, однако собрать ее значительно легче и быстрее, чем годами откладывать на единовременную покупку. Тем более, чем дольше вы копите, тем больше рискуете, что сбережения обесценятся из-за инфляции.

Ипотечная квартира сразу переходит в вашу собственность. Несмотря на то, что она находится под залогом до момента погашения кредита, вы можете сразу же переехать в нее и жить на постоянной основе, зарегистрироваться сами и зарегистрировать родственников, а при необходимости – сдать в аренду.

Ежемесячные взносы по кредиту , как правило, не превышают средней стоимости аренды квартиры такого же уровня, а чаще бывают ниже; при этом деньги не уходят в «черную дыру» чужого бюджета, но приближают момент вашего освобождения от кредитных обязательств.

Падает процент по ипотечному кредиту. Когда-то он был 15-17% годовых, сегодня – чуть более 10%. С учетом того, что ставка рефинансирования ЦБ РФ снижается (она в настоящее время – 8,5%), можно предположить, что условия кредитования станут вскоре совсем комфортными, на уровне 7-8% годовых. За двухкомнатную квартиру – при условии кредита на 12-15 лет – придется ежемесячно выплачивать по 15-20 тысяч рублей. Причем, эта сумма с годами меняться не должна. Вполне по силам многим…

С течением времени рыночная стоимость жилья повышается (в соответствии с индексом инфляции и индексом потребительских цен), а выплаты по ипотеке остаются прежними. В сочетании с налоговыми льготами, которые полагаются при ипотечной схеме покупки, это процесс почти уравновешивает, а в ряде случаев даже превышает процентные выплаты по ипотеке. Говоря проще, вы приобретаете больше, чем теряете. Реальной переплаты в 1,75 раз от «разовой» суммы покупки не будет.

Примерно пятая часть заемщиков, уже имеющих недвижимость, покупают дополнительную квартиру, в том числе, за счет ипотечных кредитов. Цели? Их – две. Или улучшение своих жилищных условий (например, разъехаться с взрослыми детьми), или – вложение денег в виде инвестиций на долгий срок. Он сможет сдавать квартиру в аренду, либо, дождавшись роста цен на недвижимость, выгодно продать ее. Чтобы позже еще раз повторить эту выгодную для него «операцию».

 

Ипотечные заблуждения

Сейчас ипотеку брать невыгодно, лучше подождать, когда ставки снизятся.

Ждать, что наступит чудо, снизятся проценты, жилье станет дешевым, и все мы решим квартирный вопрос – неумно. Если процентные ставки упадут (а именно это происходит сегодня), деньги станут доступнее, появится большее количество людей, которые смогут себе позволить купить собственное жилье, спрос вырастет, и цены опять подрастут. А предложение (количество жилья) останется тем же. И придется брать кредит побольше: рост цен на жилье перечеркнет всю выгоду от снижения процентных ставок.

К тому же пока вы будете ждать снижения цены на недвижимость, инфляция вполне может обесценить ваши накопления.

Нужно действовать. Если в дальнейшем появятся программы с более низкими процентными ставками, можно будет рефинансировать ипотечный кредит: взять кредит в другом банке, чтобы погасить остаток платежа в первом.

Если банк дает заемщику разрешение на определенную сумму , то клиент получит именно ее, даже если стоимость квартиры будет меньше.

На самом деле, если банк выдал заемщику разрешение на кредит, допустим, в 3 млн руб., заемщик рассчитывает именно на эту сумму. Однако при этом банк оговаривает, что выданный кредит будет составлять не более 80% (или 70%) от стоимости квартиры. И если заемщик нашел квартиру стоимостью 3 млн, то банк выдаст ему 2,4 млн рублей. Нужно помнить, что банк оговаривает максимально возможную сумму, но выбранная ипотечная программа накладывает на эту сумму свои ограничения.

Получение кредита ничего не стоит.

При оформлении ипотечного кредита и регистрации приобретаемой недвижимости заемщик должен быть готов к единовременным выплатам, одни из которых предназначены банку, другие – оценочным и страховым организациям, а также агентствам недвижимости. Часть таких платежей является обязательной при любой ипотечной сделке вне зависимости от того, в каком банке берется кредит. Другая часть возникает при любой сделке купли-продажи, даже если при этом ипотечный кредит не используется.

Все риски заемщика страхуются.

При покупке квартиры через ипотеку банки обычно требуют следующие виды страхования: права собственности, имущества, а также жизни и трудоспособности заемщика. Все расходы по страхованию несет заемщик. При этом страхуются не риски заемщика, а риски банка, и в случае наступления страхового случая все выплаты будут производиться именно в пользу банка. При желании заемщик может застраховать и свои риски, но за это ему придется платить отдельно.

Если застройщик, аккредитованный банком, заморозит строительство объекта, в это время заемщик может не платить по кредиту, а с застройщиком будет разбираться банк.

На самом деле кредитный договор заключается между покупателем (заемщиком) и банком. Поэтому кредитные платежи не зависят от внешних обстоятельств, выплаты должны осуществляться в соответствии с графиком кредитного договора. В данном случае банк не имеет никаких юридических рычагов воздействия на застройщика.

В случае финансовых затруднений, возникающих у заемщика, банк сразу же продает квартиру.

В большинстве таких случаев банки идут навстречу своим заемщикам и вырабатывают решение, которое оказывается приемлемым для обеих сторон. Если неплатежеспособность носит временный характер, то можно оформить в банке отсрочку платежей на этот период. В любом случае следует понимать, что заемщик и кредитор – это союзники, одинаково заинтересованные в успешном завершении операции ипотечного кредитования. Поэтому в случае финансовых затруднений заемщика, обе стороны будут изыскивать оптимальный способ погашения кредита. Квартиру, как правило, в таких ситуациях не продают. Иначе для банка будет потерян клиент.

Банк может обанкротиться, тогда квартиру могут продать за долги банка.

Банкротство банка-кредитора, выдавшего ипотечный кредит, практически никак не скажется на судьбе заемщика. Он будет по-прежнему регулярно осуществлять платежи в счет погашения кредита, могут измениться только реквизиты получателя платежей (наименование, банк и счет). Условия договора ипотечного кредитования не могут быть изменены новым кредитором в одностороннем порядке, поэтому заемщику не стоит бояться неприятных сюрпризов. Кроме того, жилье, приобретенное по ипотеке, является собственностью заемщика и на него не может быть обращено взыскание долгов обанкротившегося банка-кредитора. В этом отношении ипотека хорошо защищает интересы заемщика.

Обращение к ипотечным брокерам – лишние расходы.

Сейчас ипотечные брокеры снижают стоимость своих услуг, а подчас и вовсе предлагают бесплатные услуги ипотечного специалиста. Главное преимущество брокеров или ипотечных отделений крупных агентств недвижимости в том, что они обладают информацией о текущих изменениях в программах банков, специальных банковских акциях, имеют соглашения с рядом банков, согласно которым клиенту предоставляется ряд преференций.

 

Выводы

Важно все правильно рассчитать. Прежде всего, свои финансовые возможности (платить по 15-30 тысяч в месяц), стабильность работы (ипотеку, как правило, заключают на 12-15 лет).

Выбрать надежного застройщика и надежный банк. Найти консультантов – юристов, риэлторов, финансистов. Сами вы все не рассчитаете.

Сделать выбор.

Платите и терпите.

И не вздумайте разводиться с супругой (супругом) . Это повлечет за собой такой мощный процесс раздела имущества, в том числе – ипотечных долгов, что вы оба можете лишиться почти купленной квартиры. Потерпите. Станьте владельцами, а потом – разводитесь. Или оставайтесь вместе. Это проще. И надежнее.

Александр АБРАМОВ

 
По теме
Жители Тульской области задолжали по ипотеке более 40 миллиардов - ИА Тульская служба новостей За январь — сентябрь 2017 года жители Тульской области получили 6 865 ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на сумму 11,8 млрд рублей, сообщает отделение по Тульской области ГУ Банка России по Центральному федеральному округу.
31.10.2017
 
"Петровский квартал" оплатит ипотеку - ИА Тульская пресса.Ru В «Петровском квартале» готовы платить ипотеку за клиентов. Группа компаний «СтройАльянс» и холдинг «ЕгорьЕвский» проводят уникальную акцию.
29.10.2017
Вам одобрен кредит! Оплатите пошлину! - Наша Жизнь Вам предлагают оформить кредит по телефону? Уточните, с сотрудником какой именно организации вы разговариваете, попросите повторить.
28.10.2017
 
Как менялся объем вывода капитала за рубеж Фото: Дмитрий ПОЛУХИН - Комсомольская Правда Зампред ЦБ Василий Поздышев в интервью «КП» - о том, как идет зачистка в банковском секторе и когда она кончится [инфографика] Евгений БЕЛЯКОВ dd_money Почти каждую неделю Банк России отзывает лицензию у какого-нибудь
27.10.2017
Банк России предлагает ознакомиться с одной из самых популярных схем обмана граждан – чтобы не попасть на удочку современных Остапов Бендеров.
26.10.2017
Аферисты на проводе - Алексинские Вести Банк России предлагает ознакомиться с одной из самых популярных схем обмана граждан – чтобы не попасть на удочку современных Остапов Бендеров.
25.10.2017
На Петровке горел дом и хозпостройки - Алексинские Вести На пульт диспетчера «Единой службы спасения-112» поступило сообщение о возгорании дома и хозяйственных построек, расположенных по адресу: Алексинский район, мкр.
17.06.2018 Алексинские Вести
Приговором Суворовского районного суда от 13.06.2018 20-летный парень признан виновным в нарушении правил дорожного движения на автомобиле, повлекшее по неосторожности причинение тяжкого вреда здоровью человека,
17.06.2018 Светлый Путь
Пожар произошел на ул. Садовой села Архангельское Большой Тулы. Сообщение о возгорании на пульт диспетчера Единой службы спасения поступило сегодня, 16 июня, в 03:11.
16.06.2018 Газета Тула
Приговором Суворовского районного суда от 13.06.2018 43-летняя Татьяна М. признана виновной в совершении убийства, то есть умышленного причинения смерти другому человеку (ч.1 ст.105 УК РФ).
16.06.2018 Светлый Путь
"Добрый вечор, щёдрый вечор!" - Наша Жизнь Летом ноги сами так и несут ближе к природе - к зелени травы, шуму листьев, благоухающим запахам полевых цветов.
17.06.2018 Наша Жизнь
Иностранцы привыкли пользоваться такси; может быстрее и дешевле на метро? Фото: Иван МАКЕЕВ - Комсомольская Правда Таксисты на счетчике рубли меняют на евро, а рестораны предлагают иностранным болельщикам отдельное меню с удвоенным ценником Олег АДАМОВИЧ @OAAdamovich Считается, что крупные спортивные мероприятия — олимпиады,
18.06.2018 Комсомольская Правда
А "Шахтеру" уступили на своем поле - Районные будни Очередной тур чемпионата Тульской области по футболу, среди мужских команд состоялся сегодня в Кимовске (Тульская область).
17.06.2018 Районные будни
Состоялись матчи 6-го тура второй группы первенства Тульской области. Сокольнический «Сокол» сыграл вничью с болоховским «КалинаСтимом» — 2:2, товарковская «Энергия» проиграла узловскому «Олимпику» — 0:3,
17.06.2018 Знамя
Перед началом футбольного матча первенства Тульской области по футболу среди команд ветеранов «Возрождение» (Кимовск) – «Кристалл» (Богородицк) разговоры кимовских болельщиков были исключительно о сборной России,
16.06.2018 Районные будни
В Щёкино прошел традиционный турнир по смешанным единоборствам «Русский щит-18» , при поддержке Управления Росгвардии тульской области ,
16.06.2018 Знамя
На пульт диспетчера «Единой службы спасения-112» поступило сообщение о возгорании дома и хозяйственных построек, расположенных по адресу: Алексинский район, мкр.
17.06.2018 Алексинские Вести
17/06/2018 18:00 Прослушать новость Как стало известно ИА «Тульские новости», в связи с проведением сотрудниками  «Тулгорэлектросетей» плановых ремонтных работ некоторые улицы города-героя останутся без электричества.
17.06.2018 ИА Тульские новости